Remarques sur la « vraie – fausse»  crise immobilière

Dans le contexte de crise financière, économique et sociale que nous connaissons il reste encore un secteur qui échappe à la « dépression» , c’est le secteur immobilier. Certes, un « atterrissage»  est amorcé comme disent les spécialistes mais après la hausse continue des prix observée depuis dix ans, la baisse de 10 % envisagée pour 2009 apparaît pour le moins cosmétique. En fait, les acheteurs potentiels attendent une baisse des prix qui risque de ne pas venir… sauf à ce que l’économie dans son entier s’effondre brutalement. Dans ce contexte les politiques publiques apparaissent pour le moins inefficaces voiremême procycliques comme l’observe cet article du Monde qui explique que la déduction des intérêts d’emprunt a, en réalité, retardé la baisse des prix en solvabilisant artificiellement les acheteurs.

Quels seraient, dans ces conditions, les instruments d’une politique efficace, en particulier dans les grandes métropoles ? Force est déjà de rappeler l’échec persistant des démarches autoritaires de type SRU qui vise à « obliger»  les communes à construire des logements sociaux en les taxant. Elles préfèrent payer la taxe tout simplement. Quant à l’idée de construire des logements sociaux dans les communes « riches» , elle répond certes à un souci de « mixité»  louable mais est-elle bien réaliste ? Compte tenu du coût extraordinaire du foncier dans les arrondissements de l’Ouest parisien par exemple, cela revient à construire beaucoup moins de logements (probablement deux fois moins au minimum) que si l’on prenait la décision de construire des « villes nouvelles»  dans la proche périphérie par exemple, là où le prix du foncier est beaucoup moins élevé.

En réalité, la solution à la crise du logement passe par un changement radical des politiques publiques qui devrait s’appuyer sur deux principes : le transfert des compétences logement et urbanisme de la commune à l’intercommunalité ou à un échelon comme le Grand Paris pour pouvoir planifier à grande échelle la construction de logement sans être pénalisé par le malthusianisme local et la densification du bâti (ie. l’augmentation du nombre d’étages) pour accroître l’offre et ainsi engager un mouvement structurel de réajustement des prix. Pour que les prix baissent durablement, il faut que la quantité de logement augmente, tout simplement (à noter qu’une baisse des prix engendrée par une baisse concomitante des revenus ne serait que très relative…).

A défaut de ces profonds changements, les fondamentaux du marché de l’immobilier (demande supérieure à l’offre, augmentation du nombre des « décohabitations» , allongement de la durée de la vie…) devraient assez rapidement avoir raison du passage à vide actuel qui s’explique davantage par un attentisme conjoncturel que par une baisse générale de la solvabilité des ménages.